|  |
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Новгородской области апелляционной инстанции от 14.08.2003 № А44-272/03-С3
<АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ЖАЛОБА ОАО "БОРОВИЧСКИЙ КОМБИНАТ ОГНЕУПОРОВ" НА РЕШЕНИЕ СУДА ПО ИСКУ О ПРИЗНАНИИ НЕЗАКОННЫМ РЕШЕНИЯ ОБ ОТКАЗЕ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ И ОБ ОБЯЗАНИИ ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
АРБИТРАЖНОГО СУДА АПЕЛЛЯЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ
от 14 августа 2003 года Дело № А44-272/03-С3
(извлечение)
Рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Боровичский комбинат огнеупоров" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 28.04.2003 по делу № А44-272/03-С3 (Судья Ларина И.Г.),
установил:
ОАО "Боровичский комбинат огнеупоров" обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прав от 20.01.2003 по делу № 53-01/22-29/2002-049-051, вынесенного регистратором прав Егоровой Е.Н., и об обязании зарегистрировать договор купли-продажи квартиры № 70 в доме 57 по ул. Декабристов г. Боровичи Новгородской области от 19.11.2002, мотивируя это тем, что регистратор прав Егорова Е.Н. необоснованно отказала в государственной регистрации права собственности, перехода права и договора купли-продажи квартиры, поскольку заявление собственника квартиры Иванова А.И. с просьбой не регистрировать договор не должно приниматься во внимание регистрирующим органом после принятия всех необходимых документов на регистрацию, не может служить основанием для отказа в регистрации договора купли-продажи и перехода прав собственности, что следует из статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Иванов А.И. уже выразил свою волю на продажу квартиры и последующую регистрацию заключенной сделки, выдав для совершения указанных действий надлежаще оформленную доверенность Созонтову А.А., которым 19.11.2002 был заключен договор купли-продажи принадлежащей Иванову А.И. квартиры и поданы все необходимые документы на государственную регистрацию. Выданная Ивановым А.И. доверенность на Созонтова А.А. им не отзывалась и не признавалась недействительной, действия Созонтова А.А., направленные на отчуждение квартиры Иванова А.И., полностью правомерны.
Отказывая в регистрации договора, Учреждение юстиции фактически признало договор недействительным, что выходит за рамки его компетенции, поскольку вопрос о признании сделки недействительной может быть решен только в судебном порядке.
Решением Арбитражного суда Новгородской области от 28.04.2003 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Мотивировал свои выводы суд первой инстанции тем, что решение регистратора Егоровой Е.Н. от 20.01.2003 об отказе в государственной регистрации права собственности, перехода права собственности и договора купли-продажи квартиры является законным и обоснованным, соответствующим требованиям абзаца 4 части 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Указанный вывод регистрирующего органа основан на том, что 21.11.2002 собственник реализуемой квартиры Иванов А.И. обратился в регистрирующий орган с нотариально заверенным заявлением, в котором просит не регистрировать договор купли-продажи квартиры, заключенный от его имени Созонтовым А.А. по доверенности, так как при составлении доверенности его ввели в заблуждение, обманули, то есть указывал на отсутствие его волеизъявления как собственника имущества на его реализацию, на совершение сделки.
Частью 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. В связи с этим регистрирующему органу предоставлено право проверки юридической силы правоустанавливающих документов, а также право приостановления государственной регистрации прав при возникновении сомнений в наличии оснований для государственной регистрации. Все это предполагает бесспорность оснований для регистрации, отсутствие противоречий в представленных документах, отсутствие у регистрирующего органа сомнений в том, что волеизъявление участника сделки в представленных документах соответствует его действительной воле. Наличие наряду с заявлением Созонтова А.А. о регистрации договора купли-продажи и перехода права на квартиру к ОАО "Боровичский комбинат огнеупоров" нотариально заверенное заявление собственника реализуемой квартиры Иванова А.И. противоположного содержания обоснованно вызвало сомнения регистрирующего органа, который обоснованно сделал вывод об отсутствии надлежащих документов, выражающих волю правообладателя.
Обращение Иванова А.И. с заявлением в регистрирующий орган после подачи заявления доверенным лицом не противоречит требованиям статьи 209 ГК РФ, так как выдача доверенности не лишает собственника имущества его правомочий.
Отказ в государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости влечет за собой не недействительность сделки, а то, что договор считается незаключенным (часть 2 статьи 558 ГК РФ), а это является правовым основанием для отказа в регистрации перехода права собственности на квартиру.
В апелляционной жалобе ОАО "Боровичский комбинат огнеупоров" просит решение суда первой инстанции от 28.04.2003 отменить, постановить новое решение об удовлетворении заявленных им требований, мотивируя это тем, что судом при вынесении решения нарушены нормы материального и процессуального права, что является основанием для отмены вынесенного решения.
Так, в оспариваемом судебном решении указано, что регистрирующий орган принял решение об отказе на основании абзаца 4 части 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в полном соответствии с указанной статьей Закона, при этом не учтены доводы ОАО "Боровичский комбинат огнеупоров" относительно того, что в решении регистратора Егоровой Е.Н. об отказе в государственной регистрации в качестве основания принятия решения указана несуществующая норма Закона (пункт 4 статьи 20) без расшифровки самого основания в мотивировочной или резолютивной частях решения, что свидетельствует о незаконности решения.
Судом неправильно применены нормы ГК РФ, регулирующие институт представительства. Так, в соответствии со статьей 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Действуя на основании доверенности, Созонтов А.А. подписал договор купли-продажи квартиры, фактически передал ОАО "Боровичский комбинат огнеупоров" квартиру согласно акту приема-передачи, подал заявление о государственной регистрации договора и прав, получил деньги за квартиру, полностью исполнил возложенные на него полномочия. Отсутствие в Законе оснований и механизма отзыва заявления означает, что законодатель, формулируя нормы Закона, не предусмотрел возможности после подачи доверенным лицом в Учреждение юстиции заявления о государственной регистрации сделки и права безмотивного отказа доверителя от регистрации заключенной доверенным лицом сделки, заявление Иванова А.И. без представления доказательств того, что он был обманут, введен в заблуждение, не должно влечь правовых последствий в виде отказа в государственной регистрации.
Отказывая в государственной регистрации, Учреждение юстиции фактически признало договор купли-продажи недействительным, то есть разрешило спор о праве, что явно выходит за рамки компетенции Учреждения, так как признание сделки недействительной может быть осуществлено только в судебном порядке.
Не учтено в решении суда то, что статьей 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена возможность отказа в регистрации прав, но не договора. Законодатель, давая единое определение понятия самой государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, в то же время не отождествляет основания отказа в государственной регистрации прав и сделок, что подтверждается анализом положений статей 153, 420 ГК РФ, пункта 1 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Судом неверно применены нормы статьи 209 ГК РФ. Действительно, выдача доверенности не освобождает собственника от его правомочий. Однако после того, как на законных основаниях и во исполнение воли собственника уполномоченное лицо на основании договора фактически передало имущество собственника третьему лицу, собственник более не вправе распоряжаться этим имуществом.
В судебном заседании представитель ОАО "Боровичский комбинат огнеупоров" доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним доводы апелляционной жалобы не признал, находит состоявшееся по делу судебное решение законным и обоснованным.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции правовых оснований к отмене либо изменению состоявшегося по делу судебного решения не усматривает.
Из требований пункта 2 статьи 8, пункта 2 статьи 223 и пункта 1 статьи 551 ГК РФ следует, что договор купли-продажи недвижимости и право собственности покупателя на объекты приобретенной недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации, при этом право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации, до этого момента собственником недвижимости, явившейся предметом купли-продажи, остается продавец.
Частью 2 статьи 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) следует, что Учреждение юстиции - государственный орган, наделенный властными полномочиями по проверке действительности и юридической силы документов, поданных на государственную регистрацию прав или сделок с недвижимостью, соответствия их формы и содержания действующему законодательству РФ.
Исходя из изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу относительно того, что поскольку Законом (часть 1 статья 2) наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя, регистрирующий орган обладает большими правами по проверке юридической силы правоустанавливающих документов, при возникновении каких-либо сомнений в наличии оснований для государственной регистрации договора и права имеет право на приостановление государственной регистрации, а при неустранении установленных несоответствий в документах - на отказ в государственной регистрации.
Материалами дела установлено, что 19.11.2002 в Боровичский филиал Учреждения юстиции обратился Созонтов А.А., действовавший на основании доверенности от имени Иванова А.И., с заявлением о регистрации договора купли-продажи жилого помещения от 19.11.2002 и перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Боровичи, ул. Декабристов, дом 57, кв. 70, к ОАО "Боровичский комбинат огнеупоров". Документы были приняты от заявителя, однако в ходе проведения правовой экспертизы представленных документов было установлено, что 21.11.2002 в Учреждение юстиции поступило нотариально удостоверенное заявление собственника вышеназванной квартиры Иванова А.И., в котором он просит не производить государственную регистрацию договора и перехода права собственности на квартиру в связи с тем, что при выдаче им доверенности его ввели в заблуждение, обманули.
Руководствуясь требованиями пункта 1 статьи 16 Закона, регистратор признал, что один из необходимых документов, на основании которого должна производиться регистрация прав (волеизъявление правообладателя), отсутствует, признал представленные документы не соответствующими по форме и содержанию требованиям действующего законодательства и в полном соответствии с требованиями пункта 1 статьи 19 Закона (пункт 57 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ № 184 от 01.07.2002) приостановил регистрацию договора и прав. Поскольку в установленный пунктом 1 статьи 19 Закона срок сомнения, вызвавшие приостановление регистрации прав, устранены не были, а сторонами не были поданы заявления о приостановлении регистрации прав по своей инициативе (пункт 3 статьи 19 Закона), регистратор в полном соответствии с требованиями абзаца 4 части 1 статьи 20 Закона (документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют действующему законодательству) отказал в регистрации договора от 19.11.2002 купли-продажи квартиры, принадлежащей на праве собственности Иванову А.И., и перехода права собственности на эту квартиру к ОАО "Боровичский комбинат огнеупоров".
Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о законности вышеуказанных действий Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Доводы апелляционной жалобы относительно того, что у Учреждения юстиции не имелось правовых оснований для отказа в государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права и права собственности на квартиру, поскольку Созонтов А.А. подал заявление на регистрацию в связи с полученными им полномочиями от Иванова А.И., действующим законодательством не предусмотрен отзыв поданного заявления на регистрацию, Иванов А.А. не доказал того, что был введен в заблуждение, обманут при выдаче им доверенности, не могут быть приняты судом апелляционной инстанции во внимание как не соответствующие обстоятельствам дела и действующему в данной области правоотношений законодательству.
Суд первой инстанции обоснованно признал, что регистрирующему органу достаточно для отказа в государственной регистрации установления факта несоответствия поданных на регистрацию документов требованиям действующего законодательства, рассмотрение вопроса о законности и обоснованности действий Иванова А.И. и Созонтова А.А. не является предметом рассмотрения спора по данному делу, указанные обстоятельства будут иметь значение при рассмотрении спора о понуждении Иванова А.И. к государственной регистрации сделки и перехода права собственности.
Несостоятельными суд апелляционной инстанции находит и доводы апелляционной жалобы относительно того, что поскольку в решении регистратора об отказе в государственной регистрации сделана ссылка на несуществующую норму Закона (пункт 4 статьи 20 Закона), то это является основанием для признания решения незаконным.
Проанализировав документы Учреждения юстиции, касающиеся приостановления регистрации и последующего отказа в регистрации договора, права и перехода права собственности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что регистратор руководствовался абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона, ссылка в решении регистратора на пункт 4 статьи 20 Закона обоснованно расценена как описка (опечатка).
Отказывая в государственной регистрации договора, Учреждение юстиции не подразумевало недействительность заключенной между сторонами сделки и не указывало на это, оно руководствовалось при принятии решения совершенно иными правовыми основаниями.
Ссылки в апелляционной жалобе на нарушение судом первой инстанции требований Гражданского кодекса РФ суд апелляционной инстанции находит несостоятельными, не подтвержденными материалами дела, исследованными по делу доказательствами.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Новгородской области от 28.04.2003 по делу № А44-272/03-С3 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ОАО "Боровичский комбинат огнеупоров" - без удовлетворения.
Меры по обеспечению заявленных требований, принятые определением суда от 04.02.2003, отменить.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа.
Председательствующий
В.П.ДУХНОВ
Судьи
З.С.АНИСИМОВА
Н.В.ЯНЧИКОВА
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
