|  |
РЕШЕНИЕ Арбитражного суда Новгородской области от 05.03.1999 № А44-2022/98-С5
<ИСК ОАО "НОВГОРОДСКИЙ ПОРТ" К НОВГОРОДСКОМУ МУ "УПРАВЛЕНИЕ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" О ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРЫ>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 5 марта 1999 года Дело № А44-2022/98-С5
(извлечение)
Рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОАО "Новгородский порт" к Новгородскому МУ "Управление капитального строительства" о признании права собственности (3-и лица: АОЗТ "ИКЦ Новгородхимстрой", Администрация г. Новгорода),
установил:
Открытое акционерное общество "Новгородский порт" (далее - ОАО "Новгородский порт") обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к Муниципальному учреждению "Управление капитального строительства" (далее - МУ "УКС") об определении доли в строительстве 209 квартирного жилого дома по ул. Б.Московская г. Новгорода и признании права на получение 12 квартир в данном доме за N№ 154, 157 - 164, 166 - 168 общей жилой площадью 640,9 кв. метров.
В обоснование своих требований истец сослался на то, что согласно договора № 96137 на долевое участие в строительстве 209-ти квартирного жилого дома поз. 28 в квартале 15 г. Новгорода от 01.01.97, заключенного между МУ "УКС" и ОАО "Новгородский порт", ответчик обязан был возместить затраты, связанные со строительством дома путем передачи квартир в собственность ОАО "Новгородский порт".
До вынесения судом решения, истец в порядке ст. 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил предмет иска и просил:
- Определить долю ОАО "Новгородский порт" в строительстве 209-квартирного жилого дома по ул. Б.Московская г. Новгорода в размере 1 494 788,18 руб., что эквивалентно 640,9 кв. м;
- Признать право ОАО "Новгородский порт" на получение 6 квартир общей площадью 377,9 кв. м в виде двух двухкомнатных, двух трехкомнатных, двух четырехкомнатных квартир в счет возмещения затрат, связанных с начальным этапом строительства и отпуском строительных материалов подрядным организациям;
- Признать право ОАО "Новгородский порт" на получение 6 квартир общей площадью 263 кв. м в виде четырех однокомнатных, одной однокомнатной, одной трехкомнатной квартир в счет возмещения затрат, связанных с расселением жильцов, сносимых домов на площади строительства дома.
До принятия судом решения АОЗТ "Инженерно - коммерческий центр "Новгородхимстрой" (далее - АОЗТ "ИКЦ "Новгородхимстрой") на основании ст. 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил о вступлении в арбитражное дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования.
В обоснование своих требований АОЗТ "ИКЦ "Новгородхимстрой" сослалось на то, что согласно договора на долевое строительство 209-квартирного жилого дома по пр. Ленина (ул. Б.Московская) от 26.11.91, заключенного между трестом № 43 "Новгородхимстрой" и Новгородским речным портом Северо-Западного пароходства, трестом под расселение с пятна застройки жильцов сносимых домов с последующим возвратом после окончания строительства были предоставлены три квартиры: трехкомнатная № 282, двухкомнатная № 272 и однокомнатная № 291 по адресу ул. Кочетова, д. 16/46.
АОЗТ "ИКЦ "Новгородхимстрой" полагает, что согласно п. 2.2.6 договора № 36137 от 01.01.97 МУ "УКС" обязано компенсировать затраты, связанные с расселением жильцов сносимых домов.
МУ "УКС" в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса предъявило встречный иск о применении последствий недействительности ничтожной части сделки договора № 96137 долевого участия в строительстве 209-ти квартирного жилого дома поз. 28 в квартале 15 от 01.01.97 по пунктам 2.2.4, 2.2.5 и 2.2.6, как не соответствующих п. 4 распоряжения Администрации города от 27.10.94 № 1923рг "О переотводе земельного участка в квартале 15 г. Новгорода УКСу при Администрации города", которым не предусмотрено зачета затрат, произведенных государственной организацией, акционерному обществу и передачи их в собственность; не соответствующего требованиям ст. 7 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", ст. 18 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Определением суда к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена Администрация г. Новгорода.
Рассмотрение дела по заявлению сторон неоднократно откладывалось в связи с уточнением произведенных ОАО "Новгородский порт" затрат при строительстве дома и представлением недостающих материалов и доказательств по делу.
Арбитражный суд, заслушав представителей сторон, 3-их лиц, исследовав материалы дела, установил:
В соответствии с решением исполнительного комитета Новгородского городского Совета народных документов № 293/13 от 27.11.87 "Об отводе Новгородскому речному порту земельного участка под проектирование жилого дома по генплану № 28 по пр. Ленина" в квартале № 15 Ленинского района" земельный участок площадью 0,92 га был предоставлен Новгородскому речному порту.
26 ноября 1991 г. между Новгородским речным портом и трестом № 43 "Новгородхимстрой" заключен договор долевого строительства 209-квартирного жилого дома по пр. Ленина (ул. Б.Московская) в г. Новгороде.
Распоряжением Администрации города Новгорода № 1923рг от 27.10.94 "О переотводе земельного участка в квартале 15 г. Новгорода УКСу при Администрации города" земельный участок изъят у Новгородского порта АО "СЗП". Заказчиком определен УКС при Администрации города. Новгородскому порту АО "СЗП" предложено передать на баланс УКСа при Администрации города проектно - сметную документацию на строительство 209-квартирного жилого дома и незавершенное строительство в установленном порядке. Новгородский порт АО "СЗП" принят в долевое участие на строительство квартир по договору с УКСом при Администрации города.
1 января 1997 года между УКСом при Администрации города заключен договор № 96137 долевого участия в строительстве 209-квартирного жилого дома, которым определено, что ОАО "Новгородский порт" произвел затраты на строительство дома в объеме 480 000 000 руб.
ОАО "Новгородский порт" на основании п. 2.2.4 и 2.2.5 договора № 96137 на долевое участие в строительстве 209-квартирного жилого дома от 01.01.97 просит признать право на получение 6 квартир общей площадью 377,9 кв. м, (что эквивалентно 829 398,18 руб.) в виде двух двухкомнатных, двух трехкомнатных и двух четырехкомнатных квартир в счет возмещения затрат, связанных с оформлением проектно - сметной документации объекта, а также связанных с начальным этапом строительства.
Истец свои требования мотивирует тем, что согласно решения Новгорисполкома № 293/13 от 27.11.87 между Новгородским речным портом СЗРП и трестом № 43 "Новгородхимстрой" был заключен договор подряда на строительство 209-квартирного дома. Произведена подготовка и согласование в установленном порядке проектно - сметной документации, получено разрешение от 21.12.92, 31.12.92 на производство строительно - монтажных работ жилого дома, трансформаторной подстанции.
Распоряжением Администрации г. Новгорода № 1923рг от 27.10.94 земельный участок площадью 0,92 га в квартале 15 был изъят из пользования Новгородского порта и передан Управлению капитального строительства.
Договором № 96137 пп. 2.2.4, 2.2.5 долевого участия в строительстве 209-квартирного жилого дома от 01.01.97 произведен зачет в сумме 480 млн. руб. в счет оплаты стоимости жилья, выделяемого по окончанию строительства дома, стоимостью одного квадратного метра жилья 2 млн. руб. (включая НДС), общей площадью 239,8 кв. м.
На основании ч. 1 ст. 24 Жилищного кодекса РСФСР жилая площадь в доме, построенном с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, распределяется для заселения между участниками строительства пропорционально переданным ими средствам.
Представители МУ "УКС" и Администрации города оспорили требования истца, мотивируя тем, что договор, заключенный между Новгородским речным портом "СЗП" и трестом № 43 "Новгородхимстрой" от 26.11.91 является ничтожным, т.к. не соответствует решению горисполкома от 27.11.87 № 293/13 "Об отводе земельного участка Новгородскому речному порту под проектирование и строительство жилого дома поз. 28 квартала 15. Договор предусматривает осуществление строительства только после изготовления проектно - сметной документации и решения исполкома о разрешении строительства.
Разрешение Новгорисполкома на строительство не было принято. Стороны договора, в нарушение ст. 28 и 29 Земельного кодекса РСФСР, произвольно определили заказчиком (застройщиком) трест № 43 "Новгородхимстрой".
Договор № 96137 долевого участия в строительстве 209-квартирного жилого дома поз. 28 в квартале 15 от 01.01.97 в соответствии со ст. 166, 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным (недействительным) в части условий договора по п. 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6, поскольку их содержание противоречит п. 4 распоряжения Администрации города от 27.10.94 № 1923рг. Данный пункт распоряжения не предусматривает зачета затрат, произведенных государственной организацией, акционерному обществу и передачи их в собственность. Договор не соответствует требованиям ст. 7 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", ст. 18 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", поскольку объекты жилищного фонда должны были быть исключены из состава приватизируемого имущества.
Исковые требования ОАО "Новгородский порт" об определении доли в строительстве и признании права на получение квартир в соответствии со ст. 24 ЖК РСФСР, ответчик находит неправомерными, так как это возможно в отношении лишь государственной собственности. Акционерное общество может иметь право частной собственности только в части произведенных затрат за счет собственных средств после заключения договора на долевое участие в строительстве.
Суд находит доводы ответчика законными и обоснованными.
Требования истца - подлежащими удовлетворению в части затрат, произведенных акционерным обществом и принятых к зачету ответчиком в сумме 349,4 тыс. руб., что эквивалентно 138,1 кв. м.
Пунктом 3 решения исполнительного комитета Новгородского городского Совета народных депутатов № 293/13 "Об отводе Новгородскому речному порту земельного участка под проектирование жилого дома по генплану № 28 по пр. Ленина в квартале 15 Ленинского района" предусматривалось осуществление строительства после изготовления проектно - сметной документации и решения исполкома о разрешении строительства.
Пунктом 4 указанного решения определено, что решение действует в течение двух лет.
Трест № 43 "Новгородхимстрой" и Новгородский речной порт СЗРП, не получив соответствующего решения об утверждении проектно - сметной документации и разрешения на строительство, за пределами времени действия указанного решения заключили договор подряда и договор долевого строительства 209-квартирного жилого дома по пр. Ленина, тем самым нарушили положения ст. ст. 28, 29 Земельного кодекса РСФСР.
Строительство должно вестись на основе и в соответствии с надлежаще согласованной и утвержденной проектно - сметной документацией. Беспроектное строительство не допускается.
Предприятия, заинтересованные в изъятии земельных участков для несельскохозяйственных нужд, обязаны до начала проектных работ предварительно согласовать с землепользователем и органами, осуществляющими государственный контроль за использованием и охраной земель, место расположения объекта и примерные размеры намечаемой к изъятию площади.
Приступать к пользованию земельным участком до установления соответствующими землеустроительными органами границ участка в натуре (на местности) и выдачи документа, удостоверяющего право пользования землей, запрещается.
Копию документов на право пользования землей заказчик обязан передать подрядчику для составления договора подряда на капитальное строительство.
Доказательств выполнения вышеперечисленных действий суду не представлено.
Суд полагает, что договор подряда (на запрос суда сторонами не представлен), заключенный между Новгородским речным портом СЗРП и трестом № 43 "Новгородхимстрой" на основании ст. 48 ГК РСФСР, является недействительным, как противоречащий перечисленным нормам указанного Закона, так и ч. 1 ст. 368 ГК РСФСР, по вышеизложенным основаниям.
Недействительность одной сделки порождает недействительность последующих сделок, поэтому договор долевого строительства 209-квартирного дома от 26.11.91, заключенный между вышеперечисленными организациями, убытками хозяйственной деятельности также является недействительным с момента его заключения.
ОАО "Новгородский порт" образован в 1997 году, учредителем которого выступило ОАО "Северо-Западное пароходство".
Новгородский речной порт, как структурное подразделение Северо-Западного речного пароходства, согласно плана приватизации был приватизирован 3 июня 1993 года в составе пароходства.
Пунктами 8 и 9 плана приватизации предусмотрено, что объекты социально - бытового и социально - культурного назначения приватизации не подлежали. Новгородский речной порт обязан был передать в муниципальную собственность соответствующих Советов народных депутатов перечисленные объекты, а также незавершенное строительство, неустановленное оборудование и другие объекты, не подлежащие приватизации с закреплением за акционерным обществом прав владения имуществом по отдельно заключенным договорам с соответствующими Советами.
Согласно акта приема - передачи от 8 июня 1995 г. АООТ "Северо-Западное пароходство" передало ОАО "Новгородский порт" имущество на сумму 7 365 млн. руб., в том числе незавершенное строительство, неустановленное оборудование на сумму 34 494 руб., не подлежащее приватизации.
В состав перечисленного имущества, не подлежащего приватизации, входит 209-квартирный жилой дом на сумму 22 144 руб. (по оценке на 1 января 1995 г.)
Истцом заявлено требование о признании права на 6 квартир общей площадью 377,9 кв. м, в счет возмещения затрат, произведенных на начальном этапе строительства и внесенных в качестве оплаты по договору № 96137 долевого участия в строительстве жилого дома по ул. Ленина.
С данным требованием суд не может согласиться, т.к. данные затраты произведены не только акционерным обществом "СЗП", но и государственной организацией - Новгородским речным портом Северо-Западного пароходства.
Согласно ст. 18 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РФ" "жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения, либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежит приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находится."
На предложение суда уточнить размер произведенных затрат, приходящихся на долю ОАО "Новгородский порт" и Новгородского речного порта, как структурного подразделения государственной организации Северо-Западного пароходства, с финансовыми документами, имеющимися у МУ "УКС", определение суда не было надлежащим образом исполнено.
Судом сторонам было разъяснено право заявить ходатайство о назначении экспертизы по тем затратам, которые относятся на долю ОАО "Новгородский порт". Ни одна из сторон ходатайства о назначении экспертизы не заявила.
Из представленных суду материалов невозможно определить объем затрат, приходящихся на долю ОАО "Новгородский порт", поэтому требование истца исходя из неопределенности объема затрат, произведенных на начальном этапе строительства и приходящихся на долю ОАО "Новгородский порт", не может быть удовлетворено.
Акционерное общество может иметь право частной собственности только в части произведенных им затрат за счет собственных средств после заключения договора на долевое участие в строительстве, поэтому суд на основании ст. 166, 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. п. 2.2.4, 2.2.5 договора № 96137 от 01.01.97 признает ничтожными.
ОАО "Новгородский порт" заявило требование о признании права ОАО "Новгородский порт" на получение 6 квартир общей площадью 263 кв. м в счет возмещения затрат, связанных с расселением жильцов сносимых домов на площадке строительства дома, мотивируя это тем, что согласно п. 2.2.6 договора № 96137 от 01.01.97 МУ "УКС" обязан компенсировать затраты, связанные с расселением жильцов сносимых домов на площадке строительства жилого дома посредством равноценного жилья в 209-квартирном доме.
Представители МУ "УКС", не оспаривая факта выделения квартир как истцом, в количестве двух квартир N№ 19, 20 по ул. Рейдовая, одной квартиры № 26 в доме 5/2 по ул. Дмитриевская, а также трестом № 43 "Новгородхимстрой" по договору от 26.11.91 в количестве трех квартир N№ 272, 282, 291 по ул. Кочетова, вместе с тем оспаривают требования истца по праву.
Распоряжением Администрации г. Новгорода № 1923рг от 27.10.94 не предусмотрен зачет затрат, произведенных государственной организацией - Новгородским речным портом СЗРП, акционерному обществу и передачи в их собственность.
Договор от 26.11.91, заключенный между трестом № 43 "Новгородхимстрой" и Новгородским речным портом является ничтожным, так как не соответствует решению Новгорисполкома № 293/13 от 27.11.87 "Об отводе земельного участка Новгородскому речному порту под проектирование и строительство жилого дома поз. 28 квартала 15", поскольку строительство велось без надлежащего разрешения и по не утвержденной проектно - сметной документации.
Представители МУ "УКС" и Администрации города полагают, что требование АОЗТ "ИКЦ "Новгородхимстрой" о признании за АОЗТ "ИКЦ "Новгородхимстрой" права на долю жилой площади в 209-квартирном жилом доме поз. 28 в г. Новгороде в виде одной трехкомнатной, одной двухкомнатной и одной однокомнатной квартир, как построенных за счет собственных средств в период аренды имущественного комплекса треста № 43 "Новгородхимстрой" и переданных под расселение жильцов сносимых домов с пятна застройки, являются необоснованными.
В соответствии с решением Новгорисполкома от 03.10.97 № 772 "О распределении 135 квартир жилого дома 16/46 по ул. Кочетова УКСа при горисполкоме" распределение квартир осуществлялось государственному предприятию - тресту № 43 "Новгородхимстрой", а не арендному предприятию. Договор долевого строительства 209-квартирного дома по пр. Ленина в г. Новгороде от 26.11.91 также заключался с государственным предприятием.
Суд находит требование ОАО "Новгородский порт" и АОЗТ "ИКЦ "Новгородхимстрой" не подлежащими удовлетворению, как не основанными на законе.
В соответствии со ст. 7 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" и ст. 18 Закона РФ от 04.07.91 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" ОАО "Новгородский порт" не имеет права претендовать на жилой фонд, построенный за счет государственных капитальных вложений.
В соответствии с п.п. 8 и 9 плана приватизации Северо-Западного пароходства объекты социально - бытового и социально - культурного назначения (в том числе жилищный фонд) не были предметом приватизации и подлежали к передаче в муниципальную собственность соответствующих Советов народных депутатов.
Квартиры по ул. Рейдовой и Дмитриевской не были предметом приватизации, построены за счет государственных средств, поэтому условие, включенное в п. 2.2.6 договора № 96137 от 01.01.97 о компенсации затрат, связанных с расселением жильцов сносимых домов из расчета выделенных указанных квартир посредством предоставления равноценного жилья в 209-квартирном жилом доме на основании ст. ст. 166, 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожно.
Из представленных АОЗТ "ИКЦ "Новгородхимстрой" справок о финансировании строительства жилого дома 16/46 по ул. Кочетова по тресту № 43 "Новгородхимстрой" за 1991 год не усматривается, что финансирование долевого участия в строительстве жилья перечисленных квартир произведено из средств, заработанных арендным предприятием. Справки не подтверждены финансовыми документами, и поэтому суд не может принять их в качестве доказательств.
Договор долевого строительства 209-квартирного дома от 26.11.91 признан недействительным с момента его заключения.
Кроме того, МУ "УКС" и Администрация города заявили ходатайство о применении ст. ст. 196, 199 Гражданского кодекса РФ об истечении срока исковой давности к заявлению третьего лица, заявившего самостоятельные требования - АОЗТ "Инженерно - коммерческий центр "Новгородхимстрой".
Представители АОЗТ "ИКЦ "Новгородхимстрой" полагают, что в соответствии с п. 1 раздела 2 договора от 26.11.91 "Порт" обязан возвратить "Тресту" переданные квартиры под расселение по окончанию строительства 209-квартирного жилого дома. В соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Суд находит ходатайство подлежащим удовлетворению.
Договор о долевом строительстве 209-квартирного дома заключен 26.11.91, договор подряда не представлен, однако следует предполагать, что он был заключен ранее срока заключения договора о долевом строительстве. Пунктом 1 раздела II договора от 26.11.1991 определено, что "Порт" возвращает тресту № 43 "Новгородхимстрой" квартиры, ранее переданные ему под расселение, по окончании строительства дома.
Условия строительства дома определяются утвержденной градостроительной документацией, в которой в обязательном порядке предусматривается нормативный срок строительства в соответствии со СНиП 01.04.03-85 "Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений" и составлял по данному строительству - 28 месяцев, т.е. 2,5 года.
Таким образом, срок окончания строительства дома заканчивается в 1994 - 1995 годах и об этом не могло не знать АОЗТ "ИКЦ "Новгородхимстрой".
Кроме того, Администрация города ссылается на письмо АО "СЗП", адресованное в ее адрес от 20.10.94 № 16-24/11-53, которым доводится до ее сведения о прекращении отношений Новгородского порта АО "СЗП" с арендным предприятием треста № 43 "Новгородхимстрой".
В соответствии с ч. 2 ст. 48 Гражданского кодекса РСФСР, Новгородский речной порт СЗРП обязан был бы возвратить АОЗТ "ИКЦ "Новгородхимстрой" переданные ему под расселение жильцов сносимых домов с пятна застройки 209-квартирного жилого дома квартиры, однако Новгородский речной порт СЗРП в процессе приватизации ликвидирован, а ОАО "Новгородский порт" не является правопреемником, поэтому требования АОЗТ "ИКЦ "Новгородхимстрой" не подлежат удовлетворению.
Встречное исковое заявление о применении последствий ничтожности части договора № 96137 от 01.01.97 по пунктам 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6 на основании вышеизложенных обстоятельств является обоснованным, судом перечисленные пункты признаны недействительными.
Требование о признании объекта - незавершенное строительство 209-квартирного жилого дома - объектом муниципальной собственности на момент заключения договора, а также требование об обязании передать проектно - сметную документацию и незавершенное строительство в установленном порядке в муниципальную собственность не являются предметом спора, проектно - сметная документация передана истцом МУ "УКС", поэтому встречное исковое заявление в этой части не подлежит рассмотрению в суде в рамках рассматриваемого дела.
Руководствуясь ст. 124 - 127, 134, 135 АПК РФ, арбитражный суд
решил:
Признать право ОАО "Новгородский порт" на получение двух квартир общей площадью 138,1 кв. м на сумму 349,4 тыс. руб. в виде одной четырехкомнатной и одной однокомнатной квартиры.
В остальной части иска отказать.
В удовлетворении АОЗТ "Инженерно - коммерческий центр "Новгородхимстрой" требований о признании права на долю жилой площади в 209-квартирном жилом доме поз. 28 в г. Новгороде в виде одной трехкомнатной, одной двухкомнатной и одной однокомнатной квартирах и в передаче квартир отказать.
Удовлетворить встречное исковое заявление в части признания недействительным договора № 96137 от 01.01.97 по пунктам 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6, в остальной части иска отказать.
Судья
А.В.ДЕГТЕВ
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
